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Fomento Urbanístico e Outorga Onerosa do Direito de Construir - Um Olhar Sobre a Política Urbana da Cidade de São Paulo

Fábio Vicente Vetritti Filho

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Ficha técnica

Autor(es): Fábio Vicente Vetritti Filho

ISBN v. impressa: 978652631760-0

ISBN v. digital: 978652632104-1

Acabamento: Brochura

Formato: 15,0x21,0 cm

Peso: 331grs.

Número de páginas: 258

Publicado em: 02/10/2025

Área(s): Direito - Administrativo; Direito - Ambiental; Direito - Econômico; Direito - Imobiliário

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Sinopse

Prefácio por Luís Fernando Massonetto

Os incentivos à produção capitalista do espaço urbano estão na ordem do dia. Cada vez mais são iluminadas e debatidas as medidas de fomento urbanístico, voltadas ao estímulo de certas atividades, que deveriam levar à consecução dos fins determinados pela política urbana expressa no Plano Diretor. Muitas críticas têm sido feitas a esses incentivos, as quais os têm rotulado como meros benefícios destinados a atores influentes do setor imobiliário, em prejuízo à sociedade e ao desenvolvimento urbano.

Este livro insere-se no cerne desse debate. A partir da compreensão do fomento como um meio de atuação estatal voltado à transformação social, no âmbito da política estatal e conforme os seus objetivos, e do potencial construtivo adicional à luz da relação entre política urbana, regulação da atividade urbanística e gestão da infraestrutura urbana, realiza-se a análise da adequação aos fins da política urbana das medidas de fomento urbanístico consubstanciadas na transferência gratuita ou subsidiada de potencial construtivo adicional, por meio da aplicação dos fatores de planejamento e de interesse social, e o exame da utilização desses fatores, de acordo com os dados sobre os empreendimentos que se valeram da outorga onerosa do direito de construir, na cidade de São Paulo, desde a edição do atual Plano Diretor.

Além dos debates teóricos sobre fomento, política urbana, regulação urbanística, potencial construtivo adicional, propriedade urbana e de considerações a respeito da adequação das medidas de fomento urbanístico e dos seus impactos financeiros, o caminho percorrido pelo livro traz uma importante reflexão sobre o modo pelo qual se dá a construção dessas medidas e a urgência do desenvolvimento de instrumentos para o seu monitoramento e avaliação.

Autor(es)

FÁBIO VICENTE VETRITTI FILHO

Mestre em Direito Econômico, Financeiro e Tributário pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, com a pesquisa “As medidas de fomento na execução da política urbana na cidade de São Paulo: os fatores de planejamento e de incentivo social na transferência gratuita e subsidiada de potencial construtivo adicional”. Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo. Procurador do Município de São Paulo. Coordenador-Geral de Gestão e Modernização da Procuradoria Geral do Município. Atua há mais de quinze anos no consultivo e contencioso da Administração municipal, com destaque para os trabalhos na Coordenadoria Geral do Consultivo e no Departamento de Defesa do Meio Ambiente e do Patrimônio, ambos da Procuradoria Geral do Município, e na Assessoria Jurídica da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano. Foi agraciado em duas oportunidades com o prêmio “Trabalho Relevante”, em reconhecimento à sua atuação no consultivo e no contecioso da Prefeitura Municipal de São Paulo. Vice-Diretor da Escola Superior de Direito Público Municipal da Procuradoria-Geral do Município de São Paulo. Advogado.

Sumário

LISTA DE QUADRO E TABELAS, p. 19

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS, p. 25

1 INTRODUÇÃO, p. 27

2 O FOMENTO, p. 33

2.1 A NOÇÃO DE FOMENTO NA DOUTRINA BRASILEIRA, p. 35

2.1.1 O Princípio da Subsidiariedade e o Estado Subsidiário, p. 42

2.1.2 Críticas à Noção de Subsidiariedade ou à Existência de um Princípio da Subsidiariedade no Texto Constitucional, p. 50

2.2 O FOMENTO À LUZ DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988, p. 55

2.3 O FOMENTO URBANÍSTICO, p. 61

3 O POTENCIAL CONSTRUTIVO, p. 65

3.1 O POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL E REGULAÇÃO DA ATIVIDADE URBANÍSTICA, p. 84

3.2 HIPÓTESES LEGAIS DE TRANSFERÊNCIA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL, p. 88

3.2.1 Hipóteses Legais de Transferência Onerosa e Não Subsidiada de Potencial Construtivo Adicional, p. 88

3.2.1.1 Outorga onerosa do direito de construir mediante contrapartida financeira, p. 88

3.2.1.2 Alienação de CEPAC, p. 91

3.2.1.3 Contrapartida à doação de áreas, p. 93

3.2.2 Hipóteses Legais de Transferência Gratuita de Potencial Construtivo Adicional, p. 95

3.2.2.1 Ausência de contrapartida financeira à outorga onerosa do direito de construir, p. 95

3.2.3 Hipóteses de Transferência Subsidiada de Potencial Construtivo Adicional, p. 97

3.2.3.1 Contrapartida financeira subsidiada à outorga onerosa do direito de construir, p. 97

3.2.3.2 Transferência de direito de construir, p. 100

3.2.4 Alguns Esclarecimentos Quanto às Hipóteses de Área não Computável, p. 101

3.3 A TRANSFERÊNCIA GRATUITA OU SUBSIDIADA COMO MEDIDA DE FOMENTO URBANÍSTICO, p. 104

3.4 OS FATORES DE PLANEJAMENTO E DE INTERESSE SOCIAL, p. 106

3.4.1 Fator de Planejamento, p. 109

3.4.2 Fator de Interesse Social, p. 122

3.4.2.1 Uso habitacional, p. 124

3.4.2.2 Entidades Mantenedoras, p. 145

4 A UTILIZAÇÃO DOS FATORES DE PLANEJAMENTO E INTERESSE SOCIAL NA CIDADE DE SÃO PAULO ENTRE 2014 E 2022, p. 147

4.1 O DEVER DE MONITORAMENTO E AVALIAÇÃO DA IMPLEMENTAÇÃO DO PLANO DIRETOR PELOS ÓRGÃOS DA PREFEITURA DE SÃO PAULO, p. 147

4.2 O TRATAMENTO DOS DADOS DISPONÍVEIS E AS DIFICULDADES ENFRENTADAS, p. 151

4.3 A UTILIZAÇÃO DO FATOR DE PLANEJAMENTO, p. 161

4.3.1 Considerações Sobre a Utilização do Fator de Planejamento, p. 178

4.4 A UTILIZAÇÃO DO FATOR DE INTERESSE SOCIAL, p. 191

4.4.1 A Utilização dos Fatores de Interesse Social em Empreendimentos Com Uso Residencial, p. 191

4.4.1.1 Considerações quanto à utilização de fator de interesse social em empreendimentos de uso residencial, p. 209

4.4.2 A Utilização dos Fatores de Interesse Social em Empreendimentos com Uso Não Residencial, p. 213

4.4.2.1 Considerações sobre a utilização do fator de interesse social por empreendimentos não residenciais, p. 221

4.4.3 A Utilização dos Fatores de Interesse Social em Empreendimentos com Fatores de Planejamento de Ambos os Usos, p. 222

4.4.3.1 Considerações sobre os fatores de interesse social em empreendimentos com fatores de planejamento de uso residencial e não residencial, p. 229

CONCLUSÃO, p. 231

REFERÊNCIAS, p. 237

APÊNDICE - RECORTE DA PLANILHA DOS EMPREENDIMENTOS COM INSERÇÃO DAS FÓRMULAS, p. 241

Índice alfabético

A

Abreviatura. Lista de abreviaturas e siglas, p. 25
Alienação de CEPAC, p. 91
Apêndice. Recorte da planilha dos empreendimentos com inserção das fórmulas, p. 241
Área não computável. Alguns esclarecimentos quanto às hipóteses de área não computável, p. 101
Atividade urbanística. Potencial construtivo adicional e regulação da atividade urbanística, p. 84
Ausência de contrapartida financeira à outorga onerosa do direito de construir, p. 95

C

CEPAC. Alienação de CEPAC, p. 91
CF/88. Fomento à luz da Constituição Federal de 1988, p. 55
Conclusão, p. 231
Contrapartida à doação de áreas, p. 93
Contrapartida financeira subsidiada à outorga onerosa do direito de construir, p. 97
Contrapartida financeira. Outorga onerosa do direito de construir mediante contrapartida financeira, p. 88
Críticas à noção de subsidiariedade ou à existência de um princípio da subsidiariedade no texto constitucional, p. 50

D

Direito de construir. Ausência de contrapartida financeira à outorga onerosa do direito de construir, p. 95
Direito de construir. Contrapartida financeira subsidiada à outorga onerosa do direito de construir, p. 97
Direito de construir. Outorga onerosa do direito de construir mediante contrapartida financeira, p. 88
Direito de construir. Transferência de direito de construir, p. 100
Doação de áreas. Contrapartida à doação de áreas, p. 93

E

Entidades mantenedoras, p. 145
Estado subsidiário. Princípio da subsidiariedade e o Estado subsidiário, p. 42

F

Fator de interesse social, p. 122
Fator de planejamento, p. 109
Fatores de planejamento e de interesse social, p. 106
Fomento, p. 33
Fomento à luz da Constituição Federal de 1988, p. 55
Fomento urbanístico, p. 61
Fomento urbanístico. Transferência gratuita ou subsidiada como medida de fomento urbanístico, p. 104
Fomento. Noção de fomento na doutrina brasileira, p. 35

H

Hipóteses de transferência subsidiada de potencial construtivo adicional, p. 97
Hipóteses legais de transferência de potencial construtivo adicional, p. 88
Hipóteses legais de transferência gratuita de potencial construtivo adicional, p. 95
Hipóteses legais de transferência onerosa e não subsidiada de potencial construtivo adicional, p. 88

I

Interesse social. Fator, p. 122
Interesse social. Fatores de planejamento e de interesse social, p. 106
Interesse social. Utilização dos fatores de planejamento e interesse social na cidade de São Paulo entre 2014 e 2022, p. 147
Introdução, p. 27

L

Lista de abreviaturas e siglas, p. 25
Lista de quadro e tabelas, p. 19

N

Noção de fomento na doutrina brasileira, p. 35

O

Outorga onerosa do direito de construir mediante contrapartida financeira, p. 88
Outorga onerosa. Ausência de contrapartida financeira à outorga onerosa do direito de construir, p. 95
Outorga onerosa. Contrapartida financeira subsidiada à outorga onerosa do direito de construir, p. 97

P

Planejamento. Fator, p. 109
Planejamento. Fatores de planejamento e de interesse social, p. 106
Planejamento. Utilização dos fatores de planejamento e interesse social na cidade de São Paulo entre 2014 e 2022, p. 147
Plano diretor municipal. Considerações quanto à utilização de fator de interesse social em empreendimentos de uso residencial, p. 209
Plano diretor municipal. Considerações sobre a utilização do fator de interesse social por empreendimentos não residenciais, p. 221
Plano diretor municipal. Considerações sobre a utilização do fator de planejamento, p. 178
Plano diretor municipal. Considerações sobre os fatores de interesse social em empreendimentos com fatores de planejamento de uso residencial e não residencial, p. 229
Plano diretor municipal. Dever de monitoramento e avaliação da implementação do plano diretor pelos órgãos da prefeitura de São Paulo, p. 147
Plano diretor municipal. Tratamento dos dados disponíveis e as dificuldades enfrentadas, p. 151
Plano diretor municipal. Utilização do fator de interesse social, p. 191
Plano diretor municipal. Utilização do fator de planejamento, p. 161
Plano diretor municipal. Utilização dos fatores de interesse social em empreendimentos com fatores de planejamento de ambos os usos, p. 222
Plano diretor municipal. Utilização dos fatores de interesse social em empreendimentos com uso não residencial, p. 213
Plano diretor municipal. Utilização dos fatores de interesse social em empreendimentos com uso residencial, p. 191
Potencial construtivo, p. 65
Potencial construtivo adicional e regulação da atividade urbanística, p. 84
Potencial construtivo. Hipóteses de transferência subsidiada de potencial construtivo adicional, p. 97
Potencial construtivo. Hipóteses legais de transferência de potencial construtivo adicional, p. 88
Potencial construtivo. Hipóteses legais de transferência gratuita de potencial construtivo adicional, p. 95
Potencial construtivo. Hipóteses legais de transferência onerosa e não subsidiada de potencial construtivo adicional, p. 88
Princípio da subsidiariedade e o Estado subsidiário, p. 42
Princípio da subsidiariedade. Críticas à noção de subsidiariedade ou à existência de um princípio da subsidiariedade no texto constitucional, p. 50

Q

Quadro. Lista de quadro e tabelas, p. 19

R

Referências, p. 237

S

Sigla. Lista de abreviaturas e siglas, p. 25
Subsidiariedade. Críticas à noção de subsidiariedade ou à existência de um princípio da subsidiariedade no texto constitucional, p. 50
Subsidiariedade. Princípio da subsidiariedade e o Estado subsidiário, p. 42
Subsídio. Hipóteses de transferência subsidiada de potencial construtivo adicional, p. 97

T

Tabela. Lista de quadro e tabelas, p. 19
Transferência de direito de construir, p. 100
Transferência gratuita de potencial construtivo. Hipóteses legais de transferência gratuita de potencial construtivo adicional, p. 95
Transferência gratuita ou subsidiada como medida de fomento urbanístico, p. 104
Transferência onerosa. Hipóteses legais de transferência onerosa e não subsidiada de potencial construtivo adicional, p. 88