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Adjudicação Compulsória Extrajudicial - A Proteção do Comprador e do Vendedor de Boa-Fé

André Luiz Manzo

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Ficha técnica

Autor(es): André Luiz Manzo

ISBN v. impressa: 978652631379-4

ISBN v. digital: 978652631829-4

Acabamento: Brochura

Formato: 15,0x21,0 cm

Peso: 226grs.

Número de páginas: 176

Publicado em: 16/05/2025

Área(s): Direito - Civil - Direitos Reais e Direito das Coisas; Direito - Civil - Obrigações; Direito - Imobiliário; Direito - Diversos

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Sinopse

Prefácio de Everaldo Augusto Cambler

A adjudicação compulsória é uma ação que visa o cumprimento forçado do contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, que, pelo intermédio de um provimento jurisdicional, substitui a declaração de vontade do inadimplente pela sentença transitada em julgado.

Esse instrumento foi criado pelo legislador inicialmente para proteger as partes de boa-fé que cumpriam integralmente o contrato de promessa de compra e venda, em um contexto histórico de corriqueiro descumprimento contratual ocasionado pelo vendedor, que desfazia o negócio jurídico e retomava o imóvel para si, com o intuito de revender esse imóvel já hipervalorizado pelo decorrer do tempo. Mesmo recebendo o dinheiro pago de volta em dobro somado com perdas e danos, ao comprador restava o duplo prejuízo, com a indenização recebida em moeda desvalorizada e a perda do imóvel, mesmo pago em sua integralidade.

Aliando aspectos pragmáticos do Direito Registral e sólida pesquisa doutrinária, com adequada indicação jurisprudencial, o presente livro traz uma análise detalhada da Lei nº 14.382/2022 e da regulamentação do procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória no Cartório de Registro de Imóveis, previsto no Provimento nº 150 do CNJ.

Com a promulgação da lei que possibilitou o procedimento extrajudicial desse importante instrumento jurídico, aumentaram as vias de acesso à justiça para a busca da materialização de título apto para o registro do domínio da propriedade, garantindo agilidade, efetividade, publicidade e eficácia jurídica para o ato.

Abordando temas como posse, propriedade, função social, contratos, legislação comparada, história da adjudicação compulsória, ata notarial, notificação do requerido, possibilidades de recursos e as suas diferenças, dentre outros temas relevantes, o autor esmiuça todas as fases do procedimento, analisando cada detalhe da lei e das normas administrativas que regem o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial.

Autor(es)

ANDRÉ LUIZ MANZO

Advogado. Mestre em Função Social do Direito pela Faculdade Autônoma de Direito (FADISP). Especialista em Advocacia Corporativa pela Fundação Escola Superior do Ministério Público (FMP). Bacharel em Direito pelo Centro Universitário do Vale do Ribeira (UNIVR). Presidente da Comissão da Jovem Advocacia da 54ª Subseção da OAB/SP. Autor do Manual da Jovem Advocacia de Registro.

Sumário

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS, p. 17

INTRODUÇÃO, p. 19

1 A PROPRIEDADE E A POSSE, p. 23

1.1 A PROPRIEDADE E O DIREITO DE PROPRIEDADE, p. 25

1.1.1 A Função Social da Propriedade, p. 32

1.2 A POSSE E O DIREITO À POSSE, p. 36

1.2.1 A Função Social da Posse, p. 40

1.3 A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE E O DIREITO DE PROPRIEDADE, p. 42

1.3.1 A Função Social dos Cartórios, p. 47

1.3.1.1 Fiscalização da atividade notarial e registrária, p. 51

1.3.1.2 Responsabilidade civil e ponderações ao sistema das serventias extrajudiciais, p. 52

2 A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, p. 57

2.1 A INTRODUÇÃO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NO ORDENAMENTO JURÍDICO, p. 59

2.2 A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JUDICIAL, p. 64

2.2.1 O Contrato de Promessa de Compra e Venda, p. 67

2.2.2 O Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel do CDHU, p. 71

2.2.3 O Registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda, p. 72

2.2.4 Outorga Conjugal, p. 73

2.2.5 Legitimidade das Partes, p. 76

2.2.5.1 Legitimidade e o direito de preferência, p. 77

2.2.5.2 Legitimidade e capacidade das partes, p. 79

2.2.6 Foro de Competência, p. 80

2.2.7 A Prova do Pagamento, p. 82

2.2.8 O Inadimplemento Contratual pelo Promitente Vendedor, p. 83

2.2.9 O Inadimplemento Contratual pelo Promitente Comprador, p. 84

2.2.10 A Cláusula de Arrependimento e a Adjudicação Compulsória, p. 86

3 LEGISLAÇÃO COMPARADA, p. 89

3.1 PORTUGAL, p. 91

3.2 ESPANHA, p. 95

3.3 ARGENTINA, p. 99

3.4 SÍNTESE COMPARATIVA, p. 102

4 A LEI Nº 14.382, DE 2022 E A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, p. 105

4.1 O SURGIMENTO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, p. 106

4.2 A "COMPULSORIEDADE" DA ADJUDICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, p. 108

4.3 DOS CUSTOS DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, p. 110

4.4 O ART. 216-B, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS E A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL NO CNN/CN/CNJ-EXTRA, p. 112

4.4.1 Os Legitimados no Procedimento Extrajudicial de Adjudicação Compulsória, p. 114

4.4.2 Da Necessidade do Reconhecimento da Assinatura no Instrumento que Enseja a Adjudicação Compulsória Extrajudicial, p. 117

4.4.3 Do Início do Procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial, p. 119

4.4.4 Dos Documentos Necessários para a Propositura da Adjudicação Compulsória Extrajudicial, p. 120

4.4.4.1 O instrumento jurídico que enseja o procedimento da adjudicação compulsória, p. 121

4.4.4.2 A prova do inadimplemento, p. 123

4.4.4.3 A ata notarial, p. 124

4.4.4.3.1 A identificação do comprador, p. 126

4.4.4.3.2 A identificação do imóvel, p. 127

4.4.4.3.3 A identificação do negócio jurídico, p. 128

4.4.4.3.4 A prova do pagamento, p. 130

4.4.4.3.5 A caracterização da inadimplência, p. 131

4.4.4.3.6 O valor venal do imóvel, p. 132

4.4.4.4 As certidões de inexistência de litígio, p. 133

4.4.4.5 Os pagamentos dos tributos, p. 134

4.4.4.6 Procuração com poderes específicos, p. 136

4.4.5 A Notificação do Requerido, p. 137

4.4.6 Anuência, Impugnação e Silêncio do Requerido, p. 138

4.4.7 A Rejeição, o Acolhimento e Demais Providências para o Registro, p. 140

4.4.8 A Diferença Entre a Análise do Recurso Contra a Rejeição da Impugnação e a Dúvida Registrária, p. 142

4.4.9 A Impossibilidade de Interposição de Recurso Contra Decisão do Juízo que Acolheu ou Rejeitou a Impugnação, p. 146

4.4.10 A Impossibilidade de Conversão da Adjudicação Compulsória Extrajudicial em Usucapião Extrajudicial, p. 148

CONSIDERAÇÕES FINAIS, p. 151

REFERÊNCIAS, p. 157

Índice alfabético

A

Abreviatura. Lista de abreviaturas e siglas, p. 17
Adjudicação compulsória, p. 57
Adjudicação compulsória extrajudicial e a Lei 14.382/2022, p. 105
Adjudicação compulsória extrajudicial. Compulsoriedade, p. 108
Adjudicação compulsória extrajudicial. Documentos necessários para a propositura, p. 120
Adjudicação compulsória extrajudicial. Início do procedimento, p. 119
Adjudicação compulsória extrajudicial. Necessidade do reconhecimento da assinatura no instrumento, p. 117
Adjudicação compulsória extrajudicial. O art. 216-B, da Lei de Registros Públicos e a adjudicação compulsória extrajudicial no CNN/CN/CNJ-EXTRA, p. 112
Adjudicação compulsória extrajudicial. Surgimento, p. 106
Adjudicação compulsória judicial, p. 64
Adjudicação compulsória judicial. Cláusula de arrependimento e a adjudicação compulsória, p. 86
Adjudicação compulsória judicial. Contrato de promessa de compra e venda, p. 67
Adjudicação compulsória judicial. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel do CDHU, p. 71
Adjudicação compulsória judicial. Foro de competência, p. 80
Adjudicação compulsória judicial. Inadimplemento contratual pelo promitente comprador, p. 84
Adjudicação compulsória judicial. Inadimplemento contratual pelo promitente vendedor, p. 83
Adjudicação compulsória judicial. Legitimidade das partes, p. 76
Adjudicação compulsória judicial. Legitimidade e capacidade das partes, p. 79
Adjudicação compulsória judicial. Legitimidade e o direito de preferência, p. 77
Adjudicação compulsória judicial. Outorga conjugal, p. 73
Adjudicação compulsória judicial. Prova do pagamento, p. 82
Adjudicação compulsória judicial. Registro do contrato de promessa de compra e venda, p. 72
Adjudicação compulsória. Custos do procedimento extrajudicial, p. 110
Adjudicação compulsória. Instrumento jurídico que enseja o procedimento da adjudicação compulsória, p. 121
Adjudicação compulsória. Introdução da adjudicação compulsória no ordenamento jurídico, p. 59
Adjudicação compulsória. Legitimados no procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, p. 114
Aquisição da propriedade e o direito de propriedade, p. 42
Atividade notarial e registrária. Fiscalização, p. 51

C

Cartório. Função social dos cartórios, p. 47
"Compulsoriedade" da adjudicação extrajudicial, p. 108
Considerações finais, p. 151
Custos do procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, p. 110

D

Direito à posse e posse, p. 36
Direito de propriedade e propriedade, p. 25
Direito de propriedade. Aquisição da propriedade e o direito de propriedade, p. 42
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Anuência, impugnação e silêncio do requerido, p. 138
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Ata notarial, p. 124
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Caracterização da inadimplência, p. 131
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Certidões de inexistência de litígio, p. 133
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Diferença entre a análise do recurso contra a rejeição da impugnação e a dúvida registrária, p. 142
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Identificação do comprador, p. 126
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Identificação do imóvel, p. 127
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Identificação do negócio jurídico, p. 128
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Impossibilidade de conversão da adjudicação compulsória extrajudicial em usucapião extrajudicial, p. 148
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Impossibilidade de interposição de recurso contra decisão do juízo que acolheu ou rejeitou a impugnação, p. 146
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Notificação do requerido, p. 137
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Pagamentos dos tributos, p. 134
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Procuração com poderes específicos, p. 136
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Prova do inadimplemento, p. 123
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Prova do pagamento, p. 130
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Rejeição, o acolhimento e demais providências para o registro, p. 140
Documentos necessários. Adjudicação compulsória. Valor venal do imóvel, p. 132

F

Fiscalização da atividade notarial e registrária, p. 51
Função social da posse, p. 40
Função social da propriedade, p. 32
Função social dos cartórios, p. 47

I

Início do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, p. 119
Instrumento jurídico que enseja o procedimento da adjudicação compulsória, p. 121
Introdução, p. 19

L

Legislação comparada, p. 89
Legislação comparada. Argentina, p. 99
Legislação comparada. Espanha, p. 95
Legislação comparada. Portugal, p. 91
Legislação comparada. Síntese comparativa, p. 102
Legitimados no procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, p. 114
Lei 14.382/2022 e a adjudicação compulsória extrajudicial, p. 105
Lista de abreviaturas e siglas, p. 17

N

Necessidade do reconhecimento da assinatura no instrumento que enseja a adjudicação compulsória extrajudicial, p. 117

P

Posse e o direito à posse, p. 36
Posse. Função social da posse, p. 40
Posse. Propriedade e a posse, p. 23
Procedimento extrajudicial. Custos do procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, p. 110
Procedimento extrajudicial. Legitimados no procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, p. 114
Propriedade e a posse, p. 23
Propriedade e o direito de propriedade, p. 25
Propriedade. Aquisição da propriedade e o direito de propriedade, p. 42
Propriedade. Função social da propriedade, p. 32

R

Referências, p. 157
Responsabilidade civil e ponderações ao sistema das serventias extrajudiciais, p. 52

S

Serventia extrajudicial. Responsabilidade civil e ponderações ao sistema das serventias extrajudiciais, p. 52
Sigla. Lista de abreviaturas e siglas, p. 17