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Locação - Questões Atuais e Polêmicas

5ª Edição - Revista, Atualizada e Ampliada José Fernando Lutz Coelho

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Ficha técnica

Autor(es): José Fernando Lutz Coelho

ISBN: 978652632582-7

Edição/Tiragem: 5ª Edição - Revista, Atualizada e Ampliada

Acabamento: Brochura

Formato: 15,0x21,0 cm

Peso: 415grs.

Número de páginas: 324

Publicado em: 02/10/2026

Área(s): Direito - Civil - Contratos; Direito - Imobiliário

Sinopse

A obra intitulada Locação - Questões Atuais e Polêmicas evidencia as questões controvertidas que envolvem a locação urbana, com posicionamentos de abalizada doutrina e jurisprudência, no que concerne aos temas de direito material e processual.

As matérias são tratadas pelo autor com objetividade, nos liames que envolvem as relações contratuais reguladas pela Lei do Inquilinato, Estatuto da Terra, Código de Defesa do Consumidor, além das novidades implementadas pelo Código Civil brasileiro e as alterações processuais sobre a execução de título executivo extrajudicial, cumprimento de sentença e a própria liquidação de sentença. Não escapam de apreciação, ainda, as celeumas jurídicas que se referem à fiança locatícia, cumulação de despejo com cobrança, tutela antecipada, benfeitorias, contratos agrários, reparação de danos, responsabilidade da imobiliária como mandatária, e atualidades do contrato em shopping centers.

A presente edição destaca-se pela atualização conforme os mais recentes entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, além de estar em consonância com a legislação mais atual sobre a matéria.

Autor(es)

JOSÉ FERNANDO LUTZ COELHO

Mestre em Integração Latino-Americana pela UFSM. Consultor Jurídico de várias empresas do mercado imobiliário. Professor de cursos de graduação e pós-graduação. Autor dos livros: O Contrato de Fiança e sua Exoneração na Locação, 2002; Os Contratos de Arrendamento e Parceria Rural no Mercosul, Juruá, 2002; Condomínio Edilício - Teoria e Prática, 2006; e Contratos Agrários - Uma Visão Neo-Agrarista, Curitiba, Juruá, 2006. Foi Presidente da Subseção da OAB de Santa Maria na gestão 2009/2011, Conselheiro Seccional da OAB/RS 2012/2023, Membro da Comissão de Estudos de Direito Agrário e Agronegócio (CEDAA-OABRS), membro da UBAU (União Brasileira dos Agraristas Universitários).

Sumário

INTRODUÇÃO, p. 19

Capítulo 1 A AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS CONTRA O LOCATÁRIO E FIADORES, p. 25

1.1 A REGRA DA PURGA DA MORA, p. 37

Capítulo 2 ALGUMAS CONTROVÉRSIAS NA FIANÇA LOCATÍCIA, p. 39

2.1 A RENÚNCIA DO DIREITO À EXONERAÇÃO, p. 40

2.2 A MORTE DO LOCATÁRIO, p. 47

2.3 A MORTE DO CÔNJUGE DO FIADOR, p. 53

2.4 A AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA OU AUTORIZAÇÃO MARITAL NA FIANÇA, p. 56

2.4.1 Da Nulidade ou Anulabilidade da Fiança Prestada Sem Anuência de Um dos Cônjuges, p. 57

2.4.2 Da Manutenção da Responsabilidade do Cônjuge Signatário, p. 58

2.4.3 A Súmula 332 do STJ, p. 60

2.5 ALTERAÇÃO FÁTICA E A EXONERAÇÃO AUTOMÁTICA, p. 64

2.6 A PENHORABILIDADE DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL DO FIADOR, p. 68

2.7 FIANÇA VERSUS FIANÇA LOCATÍCIA, p. 73

2.7.1 A Prorrogação da Fiança Locatícia no STJ, p. 80

Capítulo 3 A APLICABILIDADE OU INAPLICABILIDADE DO CDC NAS LOCAÇÕES, p. 83

3.1 DAS BENFEITORIAS, p. 93

3.2 A SÚMULA 335 DO STJ, p. 97

3.3 DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA, p. 99

Capítulo 4 A TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, p. 103

4.1 A TUTELA PROVISÓRIA DO CPC NAS LOCAÇÕES:, p. 114

Capítulo 5 A EXECUÇÃO JUDICIAL NA LOCAÇÃO, p. 117

5.1 EXECUÇÃO COM BASE EM TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, p. 120

5.2 EXECUÇÃO COM BASE EM TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL, p. 125

5.3 A EXECUÇÃO OU COBRANÇA PROPOSTA PELO FIADOR NA LOCAÇÃO, p. 126

5.3.1 Das Perdas e Danos, p. 130

5.4 EMBARGOS À EXECUÇÃO, p. 131

5.4.1 Matérias Arguiveis nos Embargos na Execução com Título Extrajudicial, p. 133

5.4.2 Máterias na Impugnação da Execução com Título Judicial (cumprimento de sentença), p. 135

5.5 A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, p. 139

Capítulo 6 CONTRATOS AGRÁRIOS E A LOCAÇÃO URBANA, p. 143

6.1 A DEFINIÇÃO DE CONTRATO AGRÁRIO, p. 143

6.2 CRITÉRIO DE IDENTIFICAÇÃO, p. 144

6.3 A SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA, p. 145

6.4 AS CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS, p. 145

6.5 A FORMA DOS CONTRATOS, p. 146

6.6 CLASSIFICAÇÃO, p. 149

6.6.1 Arrendamento rural, p. 149

6.6.2 Parceria rural, p. 150

6.7 PRAZOS MÍNIMOS DOS CONTRATOS AGRÁRIOS (ART. 13, II, ESTATUTO DA TERRA, E ART. 21, DECRETO 59.566/66, QUE REGULAMENTA O ESTATUTO DA TERRA), p. 150

6.8 FORMALIDADES, p. 151

6.9 EXTINÇÃO DOS ARRENDAMENTOS (DECRETO 59.566/66, ART. 26), p. 152

6.10 DO DESPEJO, p. 153

6.11 A TEORIA DA IMPREVISÃO, p. 154

6.12 DA ONEROSIDADE EXCESSIVA, p. 155

6.14 IMÓVEIS DE PROPRIEDADE DA UNIÃO, DOS ESTADOS E DOS MUNICÍPIOS, DE SUAS AUTARQUIAS E FUNDAÇÕES PÚBLICAS, p. 164

6.15 VAGAS AUTÔNOMAS DE GARAGEM E ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS, p. 165

6.16 ESPAÇOS DESTINADOS À PUBLICIDADE, p. 166

6.17 APART-HOTÉIS, HOTÉIS-RESIDÊNCIA OU EQUIPARADOS, p. 167

6.18 ARRENDAMENTO MERCANTIL, p. 168

6.19 AS PARTICULARIDADES DA LOCAÇÃO DE GARAGENS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, p. 169

6.20 A LOCAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL, p. 172

Capítulo 7 A CUMULAÇÃO DE GARANTIAS, p. 175

7.1 A PROPOSTA, p. 176

Capítulo 8 A AÇÃO COMINATÓRIA PELO FIADOR, p. 183

Capítulo 9 AÇÃO DE DESPEJO E SUAS CARACTERÍSTICAS, p. 197

9.1 A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, p. 199

9.2 CONDIÇÕES DA AÇÃO, p. 203

9.3 LEGITIMIDADE EXTRAORDINÁRIA ATIVA DO FIADOR?, p. 208

Capítulo 10 A EXECUÇÃO PROVISÓRIA NO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E A SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PELOS ALUGUÉIS EM ATRASO, p. 211

Capítulo 11 REPARAÇÃO POR DANOS NO IMÓVEL LOCADO, p. 215

Capítulo 12 A RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA COMO MANDATÁRIA DO LOCADOR, p. 221

Capítulo 13 DA LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER, p. 227

13.1 DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS, p. 228

13.1.1 Aluguel Fixado em Percentual, p. 228

13.1.2 Fiscalização da renda pelo locador, p. 230

13.1.3 Tenant Mix, p. 232

13.1.4 Res Sperata, p. 233

13.1.5 Décimo Terceiro Aluguel, p. 235

13.2 O CONFRONTO ENTRE A LEI DE LOCAÇÕES E O CDC, p. 237

13.3 REVISÃO DO ALUGUEL, p. 240

13.4 AÇÃO RENOVATÓRIA, p. 244

Capítulo 14 A MULTA POR RESILIÇÃO UNILATERAL DO LOCATÁRIO, p. 255

Capítulo 15 CONTRATO DE LOCAÇÃO E O SEU PROTESTO, p. 261

Capítulo 16 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS, p. 265

16.1 CAUÇÃO, p. 266

16.2 FIANÇA, p. 269

16.3 SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA, p. 271

16.4 CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO, p. 273

16.5. O CARTÃO ALUGUEL: UMA INOVAÇÃO FÁTICA LEGALMENTE VIÁVEL?, p. 276

16.5.1 Da Instrumentalidade do Contrato do Cartão Aluguel, p. 277

16.5.2 Do Fundamento Jurídico, p. 278

16.5.3 O Cartão Aluguel Como Espécie de Caução, p. 279

Capítulo 17 A REGRA DA SOLIDARIEDADE ENTRE LOCADORES E LOCATÁRIOS, p. 281

17.1 HABITAÇÕES COLETIVAS, p. 284

Capítulo 18 O CONTRATO BUILT TO SUIT (CONSTRUÍDO PARA SERVIR), p. 285

Capítulo 19 A LOCAÇÃO PARA TEMPORADA E AS PLATAFORMAS DIGITAIS, p. 291

Capítulo 20 A COBRANÇA DA TAXA DE VISTORIA DO LOCATÁRIO, p. 297

CONSIDERAÇÕES FINAIS, p. 303

REFERÊNCIAS, p. 305

Índice alfabético

A

Ação cominatória pelo fiador, p. 183
Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 25
Ação de despejo e suas características, p. 197
Ação de despejo por falta de pagamento, p. 199
Ação renovatória, p. 244
Ação. Condições da ação, p. 203
Algumas controvérsias na fiança locatícia, p. 39
Alteração fática e a exoneração automática, p. 64
Aluguel fixado em percentual, p. 228
Anulabilidade ou nulidade da fiança prestada sem anuência de um dos cônjuges, p. 57
Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, p. 167
Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CDC nas locações, p. 83
Arrendamento mercantil, p. 168
Arrendamento rural, p. 149
Arrendamento. Extinção dos arrendamentos, p. 152
Ausência de outorga uxória ou autorização marital na fiança, p. 56
Autarquia. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, p. 164
Autorização marital. Ausência de outorga uxória ou autorização marital na fiança, p. 56

B

Benfeitorias, p. 93

C

Cartão aluguel como espécie de caução, p. 279
Cartão aluguel. Fundamento jurídico, p. 278
Cartão aluguel. Instrumentalidade, p. 277
Cartão aluguel. Uma inovação fática legalmente viável?, p. 276
Caução, p. 266
Caução. Execução provisória no despejo por falta de pagamento e a substituição da caução pelos aluguéis em atraso, p. 211
CDC. Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CDC nas locações, p. 83
CDC. Confronto entre a lei de locações e o CDC, p. 236
Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, p. 273
Cláusula penal moratória, p. 99
Cláusulas obrigatórias, p. 145
Cobrança da taxa de vistoria do locatário, p. 294
Cobrança de aluguéis. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 25
Código Civil. Locação do Código Civil, p. 172
Condições da ação, p. 203
Condomínio edilício. Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 169
Confronto entre a lei de locações e o CDC, p. 236
Considerações finais, p. 303
Consumidor. Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CDC nas locações, p. 83
Consumidor. Confronto entre a lei de locações e o CDC, p. 236
Contrato built to suit (construído para servir), p. 285
Contrato de locação e seu protesto, p. 261
Contrato. Classificação, p. 149
Contrato. Forma dos contratos, p. 146
Contrato. Formalidades, p. 151
Contrato. Multa por resilição unilateral do locatário, p. 255
Contrato. Prazos mínimos dos contratos agrários, p. 150
Contratos agrários e a locação urbana, p. 143
Controvérsias na fiança locatícia, p. 39
Critério de identificação, p. 144
Cumprimento de sentença. Impugnação na execução com título judicial (cumprimento de sentença), p. 135
Cumulação de garantias, p. 175

D

Décimo terceiro aluguel, p. 235
Definição de contrato agrário, p. 143
Despejo, p. 153
Despejo. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 25
Despejo. Ação de despejo e suas características, p. 197
Despejo. Ação de despejo por falta de pagamento, p. 199
Despejo. Condições da ação, p. 203
Despejo. Execução provisória no despejo por falta de pagamento e a substituição da caução pelos aluguéis em atraso, p. 211
Despejo. Tutela antecipada nas ações de despejo por falta de pagamento, p. 103
Destinação. Critério de identificação, p. 144

E

Embargos à execução, p. 131
Embargos na execução com título extrajudicial, p. 133
Espaços destinados à publicidade, p. 166
Estacionamento. Vagas autônomas de garagem e estacionamento de veículos, p. 165
Estado. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, p. 164
Estatuto da Terra. Prazos mínimos dos contratos agrários, p. 150
Exceção de pré-executividade, p. 139
Execução com base em título executivo extrajudicial, p. 120
Execução com base em título executivo judicial, p. 125
Execução judicial na locação, p. 117
Execução ou cobrança proposta pelo fiador na locação, p. 126
Execução provisória no despejo por falta de pagamento e a substituição da caução pelos aluguéis em atraso, p. 211
Exoneração. Alteração fática e a exoneração automática, p. 64
Exoneração. Renúncia do direito à exoneração, p. 40
Extinção dos arrendamentos, p. 152

F

Fiador. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 25
Fiador. Morte do cônjuge do fiador, p. 53
Fiança, p. 269
Fiança locatícia. Algumas controvérsias, p. 39
Fiança versus fiança locatícia, p. 73
Fiança. Ação cominatória pelo fiador, p. 183
Fiança. Alteração fática e a exoneração automática, p. 64
Fiança. Ausência de outorga uxória ou autorização marital na fiança, p. 56
Fiança. Execução ou cobrança proposta pelo fiador na locação, p. 126
Fiança. Legitimidade extraordinária ativa do fiador, p. 208
Fiança. Manutenção da responsabilidade do cônjuge signatário, p. 58
Fiança. Nulidade ou anulabilidade da fiança prestada sem anuência de um dos cônjuges, p. 57
Fiança. Penhorabilidade de bem imóvel residencial do fiador, p. 68
Fiança. Prorrogação da fiança no STJ, p. 80
Fiança. Renúncia do direito à exoneração, p. 40
Finalidade. Critério de identificação, p. 144
Fiscalização da renda pelo locador, p. 230
Flat service. Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, p. 167
Forma dos contratos, p. 146
Fundação pública. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, p. 164

G

Garagem. Vagas autônomas de garagem e estacionamento de veículos, p. 165
Garagens. Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 169
Garantia. Cumulação de garantias, p. 175
Garantias locatícias, p. 265

H

Habitações coletivas, p. 284
Hotel-residência. Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, p. 167

I

Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, p. 164
Imóvel. Penhorabilidade de bem imóvel residencial do fiador, p. 68
Impugnação na execução com título judicial (cumprimento de sentença), p. 135
Introdução, p. 19

L

Leasing. Arrendamento mercantil, p. 168
Legitimidade extraordinária ativa do fiador, p. 208
Lei de locações. Confronto entre a lei de locações e o CDC, p. 236
Locação de garagens. Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 169
Locação do Código Civil, p. 172
Locação em shopping center, p. 227
Locação para temporada e as plataformas digitais, p. 291
Locação urbana. Contratos agrários e a locação urbana, p. 143
Locação. Aplicabilidade ou inaplicabilidade do CDC nas locações, p. 83
Locação. Cláusulas especiais, p. 228
Locação. Confronto entre a lei de locações e o CDC, p. 236
Locação. Décimo terceiro aluguel, p. 235
Locação. Execução judicial na locação, p. 117
Locação. Execução ou cobrança proposta pelo fiador na locação, p. 126
Locação. Fiança versus fiança locatícia, p. 73
Locação. Reparação por danos no imóvel locado, p. 215
Locação. Responsabilidade da imobiliária como mandatária do locador, p. 221
Locação. Revisão do aluguel, p. 240
Locatário. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis contra o locatário e fiadores, p. 25
Locatário. Morte do locatário, p. 47
Locatário. Multa por resilição unilateral do locatário, p. 255

M

Manutenção da responsabilidade do cônjuge signatário, p. 58
Mora. A nova regra da purga da mora, p. 37
Mora. Cláusula penal moratória, p. 99
Morte do cônjuge do fiador, p. 53
Morte do locatário, p. 47
Multa por resilição unilateral do locatário, p. 255
Município. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, p. 164

N

Nulidade ou anulabilidade da fiança prestada sem anuência de um dos cônjuges, p. 57

O

Onerosidade excessiva, p. 155
Ordem pública. Supremacia da ordem pública, p. 145
Outorga uxória. Ausência de outorga uxória ou autorização marital na fiança, p. 56

P

Pagamento. Tutela antecipada nas ações de despejo por falta de pagamento, p. 103
Parceria rural, p. 149
Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 169
Penhorabilidade de bem imóvel residencial do fiador, p. 68
Perdas e danos, p. 130
Prazos mínimos dos contratos agrários, p. 150
Pré-executividade. Exceção de pré-executividade, p. 139
Proposta, p. 176
Prorrogação da fiança no STJ, p. 80
Publicidade. Espaços destinados à publicidade, p. 166
Purga da mora. A nova regra, p. 37

R

Referências, p. 305
Regra da solidariedade entre locadores e locatários, p. 281
Renovatória. Ação renovatória, p. 244
Renúncia do direito à exoneração, p. 40
Reparação por danos no imóvel locado, p. 215
Res sperata, p. 233
Resilição unilateral do locatário. Multa, p. 255
Responsabilidade da imobiliária como mandatária do locador, p. 221
Revisão do aluguel, p. 240

S

Seguro de fiança locatícia, p. 271
Shopping center. Locação em shopping center, p. 227
STJ. Prorrogação da fiança no STJ, p. 80
STJ. Súmula 332/STJ, p. 60
Súmula 332/STJ, p. 60
Súmula 335/STJ, p. 97
Supremacia da ordem pública, p. 145

T

Tenant mix, p. 232
Teoria da imprevisão, p. 154
Título extrajudicial. Embargos na execução com título extrajudicial, p. 133
Título extrajudicial. Execução com base em título executivo extrajudicial, p. 120
Título judicial. Execução com base em título executivo judicial, p. 125
Tutela antecipada nas ações de despejo por falta de pagamento, p. 103
Tutela provisória do CPC nas locações, p. 114

U

União. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, p. 164

V

Vaga de garagem. Particularidades da locação de garagens do condomínio edilício, p. 169
Vagas autônomas de garagem e estacionamento de veículos, p. 165
Veículo. Vagas autônomas de garagem e estacionamento de veículos, p. 165